Возможности инвестирования в австралийскую недвижимость

Недвижимость

В последние годы австралийский рынок жилой недвижимости стал популярным направлением для иностранных инвесторов. Экономическая стабильность Австралии в сочетании с рынком недвижимости. Относительно, не подверженным влиянию нестабильности, спекуляций. Сделали страну более безопасной для иностранных инвесторов.

Однако изменения в законодательстве, которые вступили в силу в 2015 году, ужесточили правила, касающиеся иностранных инвестиций в Австралии, и теперь использовать иностранные доходы для покупки австралийской недвижимости сложнее, чем когда-либо.

Изменения в регулировании иностранных инвестиций

Изменения в регулировании иностранных инвестиций

В отличие от некоторых других стран, в которых иностранные покупатели практически не вводят никаких ограничений или не имеют никаких ограничений, Австралия всегда придерживалась регулирующего подхода к зарубежным инвесторам в недвижимость.

Правительство Австралии приняло новые законы, ужесточающие для иностранных инвесторов покупку австралийской недвижимости.

По новым законам покупатели не резиденты имеют возможность приобретать новые объекты недвижимости.

Не резиденты, которые приобретают недвижимость в Австралии без предварительного разрешения Совета по обзору иностранных инвестиций (FIRB). Также могут быть оштрафованы на сумму до 135 000 долларов США, на три года лишения свободы.

Компании, нарушающие эти правила, могут быть оштрафованы на сумму до 675 000 долларов, в то время как агенты покупателей и агенты по недвижимости, которые помогают иностранным покупателям нарушать эти правила, также сталкиваются с жесткими штрафами.

В дополнение к этим строгим условиям иностранцы, желающие приобрести австралийскую инвестиционную недвижимость, должны оплатить регистрационный сбор. Этот сбор составляет 5000 долларов США для объектов стоимостью менее 1 миллиона долларов США и 10000 долларов США для объектов стоимостью более 1 миллиона долларов США.

Затем он увеличивается на 10000 долларов за каждый дополнительный миллион долларов в стоимости имущества. Уплата этого сбора не гарантирует, что покупатель сможет приобрести желаемую недвижимость.

Преимущества инвестирования

  • Цены на недвижимость исторически росли с течением времени. Цены на недвижимость движутся в цикле, но тенденция всегда была восходящей.
  • Доходы от аренды представляют собой стабильную форму вторичного дохода.
  • При инвестировании в недвижимость существуют налоговые и амортизационные преимущества, например, отрицательная передача.

Риски

  • Собственность не является ликвидной инвестицией. Ваши деньги связаны, если вы инвестируете в недвижимость.
  • Если процентные ставки повысятся, ваши ипотечные выплаты увеличатся.
  • Хотя недвижимость относительно стабильна, она все еще подвержена рыночным факторам, которые могут повлиять на спрос, доступность и стоимость актива.

Ограничения по ипотечному кредиту
За этими изменениями законодательства последовали изменения в политике кредитования иностранных банков крупных банков. ANZ и Westpac прекратили предлагать ипотечные кредиты не резидентам в целом.

В то время как NAB снизил максимальный коэффициент кредита к оценке (LVR) до 60% — это означает, что иностранным покупателям необходим депозит не менее 40% для получения ипотечного финансирования.

Банк «Содружество» также объявил, что он больше не будет принимать заявки на получение ипотечного кредита от временных жителей, которые не зарабатывают в Австралии. В то же время, другие нормативные изменения также оказали влияние. Например, правительство объявило об увеличении сборов гербового сбора с иностранных инвесторов.

Процесс подачи заявки в FIRB

Процесс подачи заявки в FIRB

Прежде чем подать заявку на получение разрешения на покупку инвестиционной недвижимости, рекомендуется получить квалифицированную юридическую консультацию, чтобы убедиться, что вы понимаете и соблюдаете все необходимые юридические требования. Затем вы можете выполнить следующие шаги, чтобы подать заявку на одобрение иностранных инвестиций:

  1. Бланк заявления на иностранные инвестиции Австралийского налогового управления
  2. Заполните форму заявки с вашими контактными данными, паспортом, визовыми документами и любыми предыдущими ссылочными номерами FIRB.
  3. Укажите адрес и данные о собственности, которую вы хотите приобрести
  4. Прочитайте и подпишите декларацию
  5. Подайте заявку и оплатите соответствующий сбор
  6. Решение по вашему заявлению обычно принимается в течение 30 дней, и вы будете проинформированы об этом решении в течение 10 дней.

Вы должны получить одобрение FIRB, прежде чем вы сможете подать заявку на ипотечный кредит у австралийского кредитора.

Если проживаете за границей
Если вы австралиец, временно проживающий за границей, и хотите купить инвестиционную недвижимость в Австралии. Хорошая новость заключается в том, что строгие законы об иностранных инвестициях не влияют на вас.

Вы освобождаетесь от необходимости одобрения FIRB при различных обстоятельствах, в том числе, если вы:

  • Являетесь гражданином Австралии или Новой Зеландии.
  • Держите австралийскую визу на постоянное жительство.
  • Имейте супруга, который входит в любую из вышеупомянутых категорий, и собственность покупается на обоих именах как совместные арендаторы.

Однако вам необходимо проверить, повлияют ли ограничения на кредитование, наложенные банками. На вашу способность претендовать на ипотечный кредит. Это будет зависеть от вашего статуса проживания и от кредитора, с которым вы подаете заявку на кредит.

Например, недавние изменения в кредитной политике NAB означают, что она будет предоставлять ссуды не гражданам и постоянным жителям до 60% от покупной цены недвижимости.

Доход из-за рубежа также снижается на 40%, когда NAB оценивает вашу способность идти в ногу с погашением кредита. Это может затруднить или сделать финансово невыгодным инвестирование в недвижимость в Австралии. Поэтому перед покупкой ознакомьтесь со всеми правилами и положениями.

Использование иностранного дохода для инвестирования в австралийскую недвижимость — сложная и запутанная тема. Поэтому рекомендуется обратиться за юридической и налоговой консультацией, чтобы убедиться, что вы соответствуете всем нормативным требованиям.

Коммерческая недвижимость

Коммерческая недвижимость

Иностранные лица могут быть обязаны уведомить и получить уведомление об отсутствии возражений до приобретения доли в коммерческой земле в Австралии. Различные правила применяются в зависимости от того, является ли земля вакантной или нет.

Относится ли предлагаемое приобретение к категории уязвимых коммерческих земель, которые не являются вакантными, и к стоимости предлагаемого приобретения. Коммерческая земля означает землю в Австралии (включая любое здание на земле) или морское дно оффшорной зоны, кроме земли:

  • используется целиком и исключительно для основного производственного бизнеса;
  • на котором количество разумно построенных жилищ составляет менее 10; или
  • на котором есть хотя бы одно жилище (кроме коммерческих жилых помещений).

Свободная коммерческая земля
Коммерческая земля является вакантной, если на земле нет постоянного здания, которое может быть законно занято людьми, товарами или домашним скотом.

Иностранные лица, как правило, должны уведомлять об этом. Прежде чем, приобретать долю в любой «свободной коммерческой земле».

Независимо от стоимости предполагаемого приобретения (порог в 0 долларов США). Уведомления о возражениях, как правило, не распространяются на условия, которые иностранные лица:

  • приступает к непрерывному строительству предлагаемой застройки на земельном участке в период 5 лет с момента одобрения.
  • не продает землю до завершения строительства.

Развитая коммерческая земля
Иностранные правительственные инвесторы обязаны уведомить об этом, прежде чем приобретать какую-либо долю в развитых коммерческих землях. Независимо от стоимости и страны их происхождения.

Иностранные лица должны уведомить об этом до приобретения доли в развитой коммерческой земле только в том случае, если стоимость процента превышает соответствующий порог уведомления.

Общий порог уведомления для застроенной коммерческой земли составляет 266 миллионов долларов, если только предполагаемое приобретение не считается чувствительным, и в этом случае пороговое значение составляет 58 миллионов долларов.

Если иностранец является гражданином страны-инвестора, порог составляет 1 154 млн. долл. США независимо от того, считается ли земля чувствительной. Земельный участок, на котором единственным жилым помещением являются коммерческие жилые помещения, считается застроенным коммерческим земельным участком и включает в себя:

  • гостиница, мотель, гостиница, общежитие или пансионат;
  • помещение, используемое для размещения в связи со школой;
  • пристань с причалами, занятыми судами, используемыми в качестве резиденций;
  • караванный парк или кемпинг; или
  • любые другие помещения, аналогичные тем, которые указаны в Законе о GST. За исключением помещений, используемых для размещения студентов. В связи с учебным заведением, которое не является школой.

Коммерческие жилые помещения, не включают пенсионные деревни, учреждения по уходу за престарелыми и определенные помещения для студентов.

Минусы инвестирования в коммерческую недвижимость

  1. Недостаток исследований. Одними из самых больших недостатков инвестирования в коммерческую недвижимость могут быть недостаток знаний и исследований в области недвижимости. Позволяющих не тому арендатору, не проводить проверку собственности.
  2. Не обслуживаемые периоды. Коммерческая недвижимость рискует остаться без аренды в течение длительного периода времени. И вам, возможно, придется покрывать расходы в течение промежуточного периода, пока вы не найдете другого арендатора.
  3. Уязвимость к экономическим факторам. Экономический спад, рост процентных ставок, высокий уровень безработицы. Или меньший спрос на коммерческую недвижимость..
  4. Дорогостоящие обновления. Хотя стоимость обновлений будет зависеть от типа имущества. Ремонт коммерческой недвижимости, такой как торговая или офисная, может быть относительно дорогим по сравнению с ремонтом дома. Это связано с тем, что для модернизации коммерческой недвижимости может потребоваться больший объем работ.

Стратегии инвестирования в недвижимость

Стратегии инвестирования в недвижимость

Вам нужно будет учитывать ряд факторов при покупке инвестиционной недвижимости.
Особенности недвижимости.

Пригород
Местоположение, это веская причина. Почему это клише упоминается всякий раз, когда кто-то говорит о покупке недвижимости. Вам нужно будет рассмотреть, насколько близко недвижимость находится к таким объектам. Как общественный транспорт, рестораны и кафе, школы, парки и другие общественные удобства.

Это на оживленной дороге или в районе, подверженном наводнениям? Пригород в целом безопасен или есть проблема с преступностью? Задавая себе эти вопросы, вы можете определить, может ли район привлекать арендаторов. Вы должны увидеть, что планирует местный совет на будущее развитие инфраструктуры.

Как найти хорошее место для инвестиций в недвижимость

Как найти хорошее место для инвестиций в недвижимость

Ваша стратегия
Тип приобретаемой вами недвижимости будет в значительной степени зависеть от вашей стратегии инвестирования в недвижимость. Есть несколько способов инвестировать в недвижимость, в том числе:

Renovations
Независимо от того, намереваетесь ли вы подправить краску или планируете что-то более сложное. Например, добавление пристройки. Цель покупки для ремонта, всегда одна и та же.

А именно, чтобы увеличить его стоимость, что может увеличить арендную плату заработанного капитала в собственности. Инвесторы могут затем рефинансировать его, чтобы получить доступ к этому дополнительному капиталу.

Купить и держать
Стратегия покупки и удержания означает, что вы захотите рассматривать свою недвижимость как долгосрочную инвестицию. Вам нужно будет найти арендаторов. Целью стратегии «купи и держи» является долгосрочный прирост капитала.

Финансовые контракты
Контракты с поставщиками или договоры продажи в рассрочку. Стандартная процедура продажи для большинства объектов недвижимости. Заключается в том, что покупатель вносит депозит в размере 10%, а разница должна быть покрыта примерно за 60 дней.

По истечении 60 дней у поверенного покупателя будет достаточно времени для завершения процесса передачи, и финансирование будет одобрено. И, все это приведет к тому, что покупатель оплатит покупку.

Имущественные трасты
Когда группа людей приобретает большую недвижимость или портфель недвижимости, они приобретают ее на имя траста. Траст отвечает за право собственности на имущество, и все доверенные лица заинтересованы в инвестициях. В зависимости от того, сколько денег они вложили в траст.

Инвесторы в недвижимость могут быть вовлечены в два различных типа доверительных отношений в Австралии. Перечисленные и незарегистрированные имущественные трасты. Основное различие между ними заключается в том, указан ли траст в качестве публичной компании на Австралийской бирже или нет.

Дом отдыха
Есть некоторые вещи, которые вы должны учесть, когда приобретаете дом в качестве инвестиций. Во-первых, налоговые правила в отношении объектов недвижимости для отдыха. Могут быть несколько сложными, когда сдаете в аренду или продаете.

Особенно если вы собираетесь использовать недвижимость в течение некоторого времени. И, будете сдавать ее в аренду в остальное время. Таким образом, крайне важно. Чтобы вы точно знали, что вы можете ожидать с точки зрения налогов.

Чтобы вы могли определить, стоит ли инвестировать или нет. И иметь стратегию, если вы решите это сделать. Лучший вариант — поговорить со своим бухгалтером или налоговым экспертом, чтобы узнать все детали, прежде чем совершить покупку.

Оборонное жилье
Defence Housing — уникальная лизинговая структура. Это подразделение Управления оборонного жилья в Австралии. Которое имеет одну директиву, которая заключается в строительстве домов для персонала сил обороны.

И продаже этих объектов недвижимости инвесторам с использованием схемы обратной аренды.
Условия этой схемы вынуждают домовладельцев сдавать в аренду имущество сотрудникам сил обороны на определенный срок, который может варьироваться от трех до двенадцати лет.

На веб-сайте DHA говорится, что они управляют более чем 18 000 единиц жилья в Австралии, которые включают в себя различные типы недвижимости, в том числе дома, квартиры и таунхаусы.

DHA предлагает услуги по управлению недвижимостью, которые на первый взгляд могут показаться хорошей идеей. Поскольку они являются мостом между арендаторами и арендодателями. Жилье DHA предлагает низкую доходность, которая не превышает четырех процентов, а в некоторых случаях — всего три процента.

Усугубляется проблема, когда DHA взимает плату за управление в размере 16,5%, которая рассчитывается на основе валового дохода от аренды, что является огромным. Если учесть, что управляющие основной недвижимостью, обычно взимают от шести до восьми процентов.

Поэтому нужен совет специалиста. Чтобы вы могли найти свой новый австралийский дом мечты — и не делать дорогих ошибок.

После ознакомления с условиями инвестирования в недвижимость Австралии, стоило бы разузнать про  Популярные инвестиции в португальскую недвижимость

User Review
    Comments Rating 0 (0 reviews)