Ипотечный дефолт: теория платежеспособности и теория опционов

Данные теории дают два разных объяснения объявления ипотечным заемщиком дефолта.

Ипотечный дефолт: теория платежеспособности и теория опционов

В академической литературе выделяют два классических подхода к объяснению причин ипотечного дефолта: теорию платежеспособности (Ability to Pay Theory) и теорию опционов (Put Option Theory).

Появление этих теорий связано со становлением таких разделов экономической науки, как теория потребления (конец 1970-х гг.), институциональная экономика (конец 1970-х — начало 1980-х гг.) и теория портфельных инвестиций (начало 1990-х гг.).

Теория платежеспособности

В рамках теории платежеспособности предполагается, что заемщик не объявляет ипотечный дефолт до тех пор, пока его доход покрывает сумму периодического ежемесячного ипотечного платежа (т.е. отношение величины ипотечного платежа к ежемесячному доходу — показатель П/Д — не превышает единицы) и пока он не сталкивается с излишней финансовой нагрузкой. Это означает, что увеличение финансового бремени заемщика, которое может быть спровоцировано любыми шоками его дохода, повышает вероятность дефолта. Резкие изменения дохода, в свою очередь, могут быть связаны с потерей заемщиком работы, разводом, болезнью или смертью.

Теория опционов

Согласно теории опционов, ипотечный заемщик действует как рациональный агент и принимает решение о дефолте на основе сравнения финансовых выгод и издержек в случае продолжения или прекращения уплаты периодических ежемесячных платежей по ипотечному кредиту. В результате такого решения заемщик максимизирует свои финансовые выгоды или минимизирует потери. В этом случае ипотечный дефолт представляет собой исполнение опциона put (опциона на продажу).

Опцион put дает право покупателю, в данном случае ипотечному заемщику, продать определенное количество базового (залогового) актива по фиксированной цене в течение срока действия опциона, т.е. срока ипотечного кредита. Это означает, что заемщик погашает ипотечные обязательства до тех пор, пока залоговая стоимость жилья превышает непогашенный остаток ипотечного кредита. При возникновении сложностей с обслуживанием кредита он может прибегнуть к продаже жилья для покрытия ипотечного долга. В случае, когда непогашенный остаток долга существенно превышает залоговую стоимость жилья, у заемщика наблюдается просроченная задолженность, т.е. возникает ситуация дефолта. 

Согласно эмпирическим результатам исследования Бутты и др., основанного на данных об ипотечных кредитах Аризоны, Калифорнии, Флориды и Невады, пороговое медианное значение превышения непогашенного остатка долга над залоговой стоимостью жилья составляет 62%. 

Исполнение реального опциона заемщиком зависит как от финансовых издержек, так и финансовых выгод. Первые сопряжены не только с ухудшением его кредитной истории в случае дефолта, но и с затратами на поиск, аренду / приобретение жилья и переезд. Кроме того, исполнение реального опциона также зависит от ожидаемого изменения цен на рынке жилья. Как правило, между выставлением жилья на продажу и его фактической продажей проходит от трех до шести месяцев. Ожидаемые рост и высокая волатильность цен на рынке должны откладывать наступление дефолта и способствовать увеличению порогового уровня соотношения непогашенного остатка долга и залоговой стоимости жилья, при котором заемщик объявит дефолт. Соответственно, ожидаемое падение цен ведет к исполнению реального опциона.

По материалам статьи: Лозинская А.М. ЭКОНОМЕТРИЧЕСКИЕ МОДЕЛИ ВЕРОЯТНОСТИ ИПОТЕЧНОГО ДЕФОЛТА // УПРАВЛЕНИЕ ФИНАНСОВЫМИ РИСКАМИ № 04(40)2014

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *