Пример оппортунистического поведения агента в сфере недвижимости

Почему интересы риелтора всегда будут отличаться от ваших.

Пример оппортунистического поведения агента в сфере недвижимости

Проблема «принципал-агент» заключается в злоупотреблении агентом (исполнителем) своим преимуществом во владении информацией о параметрах сделки перед принципалом (заказчиком). Существуют несколько подходов к решению данной проблемы. Одним из них является приведение интересов агента и принципала к общему знаменателю. Другими словами, агент не будет иметь мотивации стремиться к своей цели в ущерб целям заказчику, есть их интересы будут совпадать. На первый взгляд данный метод выглядит хорошо, но, на самом деле, агент всегда проявит свое «оппортунистическое поведение».

Например, вы собрались продать или сдать в аренду свой объект недвижимости и обращаетесь риелтору. Вознаграждение агента по недвижимости, допустим ведущего арендный бизнес в Москве, как правило, рассчитывается как некий процент от заключенной сделки. То есть, чем дороже он продаст/сдаст вашу квартиру или офис, тем больше денег он заработает. Поскольку ваши интересы совпадают, вы будете уверены в том, чтоб агент будет в поте лица трудится ради вашей выгоды.

Представим, что средняя цена на рынке на дом похожий на ваш — 200 тысяч долларов, а комиссионные риелтора составляют 1% от цены продажи. У агента есть три основных варианта действий. Он может выставить ваш объект за 200 тысяч долларов и, через некоторый усредненный промежуток времени, продать его и получить свои 2000 долларов. Также он может сбавить цену до 180 тысяч долларов и почти мгновенно сбыть объект с рук. В этом случае его вознаграждение составит 1800 долларов. Или он может выставить ваш дом за 220 тысяч долларов и долго дожидаться клиента, который, по каким-либо причинам, будет готов купить его по цене выше рыночной (может ему понравиться ваш район). Тогда, после продажи, доход агента составит 2200 долларов.

Для вас разница между 180 тыс. долларами и 220 тыс. является весьма существенной и, возможно, ради 40 тыс. долларов вы могли бы подождать пару месяцев. Для риелтора же разница в этих вариантах составит всего 400 долларов (2200 — 1800). И, скорее всего, он предпочтет быстро продать ваш дом и получить свою комиссию (зачем ему ждать 2 месяца и подвергать себя риску того, что вы передумаете продавать дом).

Стремление агента побыстрее продать объект справедливо и для продажи бизнеса от брокера. Его самым главным мотивом будет желание закрыть саму сделку, независимо от того, выгодна для вас ее цена или нет. При этом, обладая большей информацией о данном рынке, брокер наверняка найдет способ убедить вас выбрать выгодный для него вариант.

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *